Proč socialistická „řešení“ dostupnost bydlení zhoršují

V tomto článku si projdeme několik „řešení“, která nám nejrůznější socialisté nabízejí, aby bydlení bylo dostupné, ať už se jedná o bydlení vlastnické nebo nájemní. Zároveň si vysvětlíme, proč tato „řešení“ nefungují, případně fungují pouze krátkodobě, zatímco dlouhodobě obvykle vedou spíše ke zhoršení situace.

V minulém článku jsem popsal, jakými ekonomickými úvahami se developer řídí a jaký vliv na jeho rozhodování má byrokracie, regulace, korupce a čas. Stručně shrnuto – všechny působí negativně, tj. cena bydlení kvůli nim roste a to klidně o násobky.

Problematika bydlení je samozřejmě složitá a působí na ni mnoho dalších faktorů, zejména:

Atraktivita lokality – čím atraktivnější pro větší množství lidí (z libovolného důvodu – dostatek dobře placené práce, hezká příroda nebo architektura, dostupnost služeb, blízkost dálnice, hranice či cyklostezky, hezký holky…), tím vyšší poptávka a tedy za jinak stejných podmínek vyšší ceny. Funguje to samozřejmě i naopak, např. v Ostravě při útlumu těžby a výroby oceli bylo možné koupit byty za úsměvné ceny, např. 3+kk za 300 tis. Kč.
Úrokové sazby – ty působí jak na straně nabídky, tak na straně poptávky. Developerům umožňují levněji stavět a snižují tak cenu. Kupujícím umožňují platit nižší splátky hypoték, tudíž si mohou dovolit splácet vyšší úvěr, což zvyšuje poptávku a ceny tlačí nahoru. Úrokové sazby ovlivňuje ČNB, která je sice ze zákona nezávislá, ale neexistuje ve vzduchoprázdnu, tlačí na ni politici, podnikatelé i občané.
Daně – vysoké zdanění developerů omezuje nabídku a zvyšuje ceny. Vysoké daně z nabytí zvyšují celkovou cenu bytu (nakonec ji zaplatí vlastník). Vysoké daně z vlastnictví probereme dále.
Investiční alternativy – nemovitosti jsou také investiční aktiva. Existuje-li dostatek zajímavých alternativ (např. státní dluhopisy nesoucí jistý úrok ve výši 5 % p.a.), mnoho investorů se k nim může uchýlit. Tím klesne spekulativní poptávka po nemovitostech i jejich ceny. Dlouhodobě to však může vést k omezení nabídky (nejméně ziskoví developeři se za nízké ceny nedokážou uživit a zaniknou) a nalezení nové rovnovážné úrovně cen na vyšší úrovni.
Dostupnost a ceny pozemků, materiálu, technologií, lidí a dalších potřebných vstupů – čím nedostupnější a/nebo dražší, tím slabší nabídka a tudíž vyšší ceny bytů.
Bariéry vstupu do odvětví – regulace a nutnost „umět to s úřady“ omezuje nabídku a tlačí ceny nahoru.

Výčet faktorů ani důsledků není úplný, jistě Vás napadnou i další. Pokud je popíšete v diskusi, pokusím se popsat následky. Prostředí se samozřejmě může dynamicky měnit – co je dnes atraktivní, nemusí být atraktivní za pár let a naopak. Např. Karlín nemíval ani po Plyšáku dobrou pověst. Pak to tam pročistila povodeň a dnes jsou v Karlíně jedny z nejdražších bytových projektů.

V tržní ekonomice platí, že kde je vysoká poptávka (ve smyslu ochota platit vysokou cenu), tam se objeví i nabídka, tj. někdo, kdo poptávku uspokojí. Pokud se to dodavateli vyplácí a generuje vysoké zisky, brzy se objevují další, čímž vzniká konkurence, která postupně stlačuje ceny dolů, zejména díky úsporám z rozsahu a zvyšování efektivity.

U bytové výstavby to bohužel v ČR nefunguje, protože kvůli regulaci a byrokracii máme významné bariéry vstupu do odvětví. Nový malý hráč prostě developerský projekt jen tak nepostaví. Socialisté pak mají tendence tvrdit, že trh selhává. Což je samozřejmě nesmysl, tržní mechanismy fungují dále, to jen regulace a úředníci trh „pokřivili“ tím, že omezují nabídku, což tlačí ceny nahoru.

Jako pracovní hypotézu zvolme, že nejlepším řešením je uvolnění byrokracie týkající se výstavby, kdy dostatek bytů zajistí trh. Pojďme tedy na jednotlivé návrhy socialistů, jak jsem je byl schopen zachytit.

Byty vykupují cizinci nebo pracháči, mělo by se jim to zakázat!

Podle různých zdrojů (např. zde či zde) kupují cizinci v jednotlivých projektech v Praze 7-33 % bytů, v průměru se za celou Prahu udává 20-25 %. Polovinu cizinců pak tvoří Slováci, kteří v Praze pracují a bydlí dlouhodobě a pocitově mi přijde, že je většina z nás bere stejně jako Čechy. Na ostatní cizince tak připadá 10-13 % prodaných bytů.

Co se stane, když jim to zakážeme? Celkem nic, taková situace tu ostatně v 1990s byla. Tato regulace jde totiž velmi snadno obejít, např. založením české společnosti (s.r.o.), do které cizinec vloží peníze a společnost následně byt koupí. Nebo jej koupí v zastoupení český právník či jiná důvěryhodná osoba a smluvně se zaváže, že s bytem udělá vše, co si cizinec řekne.

I kdybychom teoreticky dokázali zajistit, že si cizinec nedokáže koupit byt, nepomůžeme si – z trhu zmizí část poptávky. Pokud by se něco takového povedlo ze dne na den, může na krátkou dobu dojít k poklesu cen – developeři budou vyprodávat dokončené byty (pokud je bude tlačit banka či čas), dočasný převis nabídky a nižší poptávka budou tlačit cenu dolů. V delším časovém horizontu (po vyprodání zásob) developeři zareagují na pokles poptávky poklesem nabídky, čímž se rovnovážná cena zvýší.

Při odbourání byrokracie spojené s výstavbou zajistí trh dostatek bytů domácím i cizincům.

Když to nejde zakázat, musíme cizince a spekulanty aspoň pořadně zdanit!

Tohle už by dopad mělo. Socialisté si od tohoto kroku slibují, že odradí spekulanty a cizince a více bytů tak zbude pro domácí včetně „potřebných“. A skutečně, pro investory, kteří byty kupují na pronájem, takový krok znamená snížení výnosnosti z investice. Jenže za jinak stejných podmínek (nové byty nevznikly, nájemníci se nemají kam odstěhovat) investor jednoduše přenese vyšší daň na nájemce, kterému zvýší nájemné.

Socialisté se nevzdávají a v duchu svých nejlepších tradic zakážou zvýšit nájemné z důvodu vyššího zdanění. Pomiňme, že takový zákaz lze snadno obejít a zamysleme se, co by se v takovém případě stalo.

Krátkodobě se na úkor investorů napakuje příjemce daně (stát či město). Dlouhodobé dopady budou podobné jako v předchozím případě, investoři si najdou jiné investice, které pro část z nich budou atraktivnější. Tím klesne poptávka po nových bytech a developeři jich budou méně stavět, někteří zaniknou a kvůli omezení nabídky půjdou ceny bytů po čase nahoru.

Zatímco odbourání byrokracie… vždyť víte.

Vysoké ceny developerům vyhovují, je potřeba regulovat jejich odporný zisk!

Bejvávalo. Zisky developerů z bytových projektů většinou nejsou nijak závratné (u komerčních je to jiné kafe), většina z nich pracuje s návratností investice, přesněji s vnitřním výnosovým procentem, kolem 10 %. Ve finančních výkazech vypadají zisky slušně. Po diskontování jsou většinou rádi, když jim to vyjde podle plánu. Často to taky nevyjde, hlavně kvůli regulaci, byrokracii a aktivistům.

Co se stane, když na ně nasadíme další regulaci ve formě vyššího zdanění? Krátkodobě si nahrabe příjemce daně. Vzniknou díky tomu nové byty? Část z developerů to po dokončení projektu nejspíš zabalí. Tím se omezí nabídka a při stejné poptávce vzrostou ceny. I kdyby se takto vybrané daně použily na výstavbu bytů ve vlastnictví státu či měst, opravdu někdo po všech průšvizích státu a měst věří, že by to tyto subjekty dokázaly zajistit efektivněji než trh?

O lidi z developerských firem nemám obavy, vesměs jsou schopní (teda kromě těch, jejichž jedinou „schopností“ je dobrá známost na úřadě) a snadno si najdou práci jinde. Dobrých projektových manažerů je chronický nedostatek.

Na druhou stranu jednodušší výstavba přivede na trh nové developery, kteří si budou konkurovat a v delším období zajistí pokles nákladů, marží i cen bytů.

Méně byrokracie = více levnějších bytů.

Byty musí stavět města nebo stát!

Tento nápad se objevil i v diskusi pod předchozím článkem, má odpověď je níže, v diskusi zaznělo několik mnohem ostřejších výroků.

Tak stát staví samozřejmě úplně nejvíc nejlépe.
To můžeme vidět třeba na rekonstrukci D1, která měla být hotová do konce roku 2018. Když to půjde dobře, bude hotová příští rok (2021), akorát na ni plynule naváže rekonstrukce mostu Šmejkalka (cca 24. km, úsek 02), která bude trvat další dva roky. Pro připomenutí – začínalo se v roce 2013, dokončeno bude 2023, tj. v podstatě za stejně dlouho, jako to komunisté stavěli. Tím je nechválím, jen ukazuji na neschopnost současného státu.

S městy by to dopadlo stejně, jak nám ukazuje kauza Stoka z Brna. Města nemají stavební techniku, dělníky ani stavbyvedoucí, musela by je buď najmout, nebo si byty nechat postavit. Zadávání veřejných zakázek je díky byrokracii fakt lahůdka. (Zase ta byrokracie).

Představa, že se jedna banda neschopných idotů (městští či státní úředníci) snaží zajistit výstavbu bytů, zatímco jim do toho hážou vidle bandy byrokratů (životní prostředí, územní plánování, silniční úřad, Policie … tady je nekompletní seznam pro Liberec, by mi přišla zábavná, kdyby nešlo o naše daně a tak vážnou věc.

A jak by přesně probíhaly následné prodeje či pronájmy? Obálkovou metodou? Nebo losováním? Ráj pro úplatné politiky a městské úředníky! Kdo pamatuje pořadníky na byty za socíku, musel se právě oklepat. Ne, tohle jsme zkoušeli, empiricky máme ověřeno, že to vždycky dopadlo blbě, tudy cesta nevede.

Výsledkem by tedy byly velmi drahé byty postavené z daní všech pro pár vyvolených, kteří by se k nim dokázali dostat. To jsme tu měli, reálný socialismus se tomu říkalo. Děkuji, nechci. A pokud jste to nezažili, věřte mi, taky to nechcete.

Zkusíme méně byrokracie? (Já vím, úředníci by neměli co žrát)

Developer musí odevzdat část bytů městu!

Jak jsem vysvětloval v minulém článku, developery zajímá celkový zisk na projektu. Odevzdání bytů městu (i za nižší cenu, např. nákladovou, poloviční, prostě jakoukoliv nižší než tržní) povede k tomu, že developer odpovídajícím způsobem navýší cenu ostatních bytů, jejichž majitelé tak zaplatí nižší cenu bytů pro město. Nepřijde mi to ani v souladu s Ústavou, ani etické.

Výše popsaný problém s přidělováním městských bytů a související korupcí pak zůstává.

Byrokacie. Odbourat. Co Vy na to?

Výše nájemného se musí regulovat!

To jsme tu taky měli, dokonce ještě hodně dlouho po Plyšáku. K tématu bylo napsáno mnoho, překvapuje mě, že s tím ještě někdo přichází. Téma frčí bohužel nejen u nás, někde to už dokonce zavedli (Berlín, Barcelona, Vancouver).

Pronajímatelé si to samozřejmě nedají líbit a budou se snažit byty změnit na ateliéry, kanceláře či jiné kategorie nepodléhající regulaci. Případně si od nich bude muset nájemník povinně koupit předražené služby. I kdyby byly podobné praktiky socialisticky pod pokutou zakázány, účinek bude jen krátkodobý.

Majitel nebude mít motivaci se o byt starat. Byty tak budou chátrat a kvalita bydlení se bude snižovat. Dlouhodobé dopady budou podobné jako výše, investoři nebudou byty kupovat, najdou si jiné investice, které pro ně budou atraktivnější. Tím klesne poptávka po nových bytech a developeři jich budou méně stavět, někteří zaniknou. Kvůli omezení nabídky půjdou ceny bytů po čase nahoru pro všechny, tj. i pro ty, kteří jej chtějí koupit pro sebe k bydlení.

Ve Vancouveru už zjistili, že to nefunguje. Nové domy se nestaví, ani když se je město snaží dotovat. Aneb jak říkal Reagan: „Když se to hýbe, zdaňte to! Když se to pořád hýbe, zregulujte to! Když se to přestane hýbat, dotujte to!“

Z bytů s regulovaným nájemným se lidé nechtějí odstěhovat. Nově příchozí se zapisují do pořadníku, je jich často 20 na byt. Obsáhlý článek k tématu zde.

Ta byrokracie…

Nevyužívané byty má město zabavovat!

Podle socialistů má majitel byt pronajmout. Když to nestihne např. do šesti měsíců od odchodu posledního nájemce, může mu ho město vyvlastnit, třeba za polovinu ceny srovnatelného.

Přeneseme-li se přes problematický vztah k naší Ústavě a zaměříme se jen na ekonomickou stránku věci, narážíme zase na způsob přidělování bytů a demotivaci k pořizování bytů, což v delším období povede k nižší nabídce a vyšším cenám.

Pokud si k posledním dvěma nápadům chcete počíst více, čtivě o nich píše Markéta Šichtařová zde.

Méně byro…

Vídeňský model

Svatým grálem všech socialistů je pak vídeňský model. Každý socialista na něm vidí jen pozitiva a sociální jistoty, aniž by jej podrobněji znal. Vídeňský model je prostě super, půlka obyvatel Vídně má díky němu dostupné bydlení a basta!

Pohříchu je moje němčina opravdu slabá a odborné termíny přes půl řádku prostě nedávám. Ucelený popis vídeňského modelu v angličtině jsem nenašel. Následující text tedy berte prosím s rezervou a víte-li o vídeňském modelu více, budu vděčný za doplňující komentáře.

Funguje to údajně a zjednodušeně tak, že Vídeň vlastní spoustu pozemků. Postupně je nechává zastavovat. Na určité území vyhlásí soutěž, vybere nejlepší návrh, zajistí infrastrukturu a hladké papírování. Pozemky dá vítěznému developerovi, ten na nich postaví byty, část z nich si nechá a může je prodat či pronajímat za tržní ceny, zbývající část dá Vídni (čímž efektivně zaplatí pozemky). Vídeň následně byty pronajímá za dostupné nájemné. Abyste si mohli byt najmout, roční příjem domácnosti nesmí překročit určitý limit, který je ale benevolentní, vejde se do něj i člověk/rodina s průměrným příjmem. Jakmile máte jednou smlouvu, Váš příjem už se znovu nezkoumá, tj. i když se následně s příjmem dostanete přes limit, můžete v bytě dále zůstat.

První, co mě napadlo, bylo: „Jak Vídeň přišla k tolika pozemkům?“ O tom socialisté taktně mlčí, protože to byla nechutná socialistická sviňárna. Začátkem 19. století půda patřila aristokracii a dalším boháčům. Po I. sv. v. se i v Rakousku dostali k moci socialisté, hlavně pak ve Vídni a okolí. Zabavit pozemky přímo si netroufli, vymysleli tedy socialistický plán, který spočíval v tom, že na pozemky uvalili vysoké daně. Kromě toho, že si na nich Vídeň namastila kapsy, tím samozřejmě zku*vila trh s pozemky – nikdo je nechtěl, ceny padaly, takže si je Vídeň po čase mohla z vybraných daní koupit. Zdroj.

Dlužno dodat, že po válce a několika vlnách Španělské chřipky (zdroj viru údajně z Číny) měli lidé existenční starosti a na Habsburky byli naštvaní. Ani ČSR v tolik oslavované demokracii v rámci první republiky to nebylo o moc lepší, zabavení pozemků „medium rare edition“ u nás proběhlo taky, a to pod eufemistickým názvem Pozemková reforma.

Dnes už by to soudy nejspíše viděly jinak. Tedy aspoň doufám. I když… no nic, pojďme dál na vídeňský model. Pomineme-li právně problematické nabytí pozemků, jeví se vídeňský model z ekonomického pohledu docela dobře, a to z následujících důvodů:

Developer nevynakládá peníze za pozemek na začátku projektu, platí až hotovými byty na konci. Nepotřebuje tedy tolik svých finančních prostředků či úvěrů. Zároveň podstupuje významně nižší riziko, spokojí se tedy s nižší výnosností relativně i absolutně.
Developeři o zástavbu jednotlivých území soutěží, parametry a hodnotící kritéria jsou dopředu daná a postupně vylepšovaná, jistá konkurence tedy funguje. Jsem skeptický ohledně přenositelnosti této části k nám, keywords „Karlovarská losovačka“ linkovaná výše.
Město je motivováno vyřešit byrokracii co nejdříve (!!!) a reálně se tak děje. U nás – zbožné přání, nedosažitelné v dohledné době v praxi.
Bytů se díky tomu staví hodně (!!!). Ač je Vídeň dvakrát větší než Praha, někde jsem zahlédl, že ročně staví trojnásobek bytů, a to dlouhodobě.
Město je tedy může pronajímat relativně levně. Opět problematicky přenositelné k nám, odstrašujícím příkladem budiž zmiňovaná kauza Stoka v Brně.

Jak je z popisu zřejmé, ve Vídni se podařilo sladit zájmy města i developerů ku prospěchu občanů. Díky rychlým povolovacím procesům se staví rychle a hodně, developeři nesou nižší riziko a stačí jim tak nižší výnos. Všechny tyto faktory tlačí ceny bytů i nájmů dolů.

Závěr – socialistická řešení vesměs nefungují. Výjimkou je vídeňský model, který však (kromě nabytí pozemků) respektuje tržní principy a ekonomicky funguje zejména díky menší míře byrokracie, předvídatelnému prostředí a snížení rizik pro developery. Přenositelnost do našich podmínek je však přinejmenším sporná. Omezení byrokracie se jeví jako vhodnější cesta, bohužel kapři si rybník sami nevypustí. Levnější bydlení díky nové výstavbě tedy ve velkých městech v dohledné době nečekejte.

15.11.2020 Taxman

Související články: