Jak nám úředníci prodražují bydlení

V tomto článku si na zjednodušeném příkladu ukážeme, jak funguje základní ekonomická úvaha developera, jak v ní zohledňuje přebujelou byrokracii našeho státu a jaké to má dopady na cenu stavěných bytů pro nás všechny.

Bytová výstavba v ČR prošla poměrně zajímavým vývojem. V 1990s převládal hlad po vlastním bydlení v domcích. Na okrajích velkých měst a v přilehlých (satelitních) obcích tak vznikla spousta „paneláků na ležato“, aby jejich obyvatelé obratem zjistili, že bez infrastruktury (školy, školky, obchody, restaurace, provozovny služeb, …) to není úplně ono. Následovala tedy vlna bytové výstavby ve městech. Pak přišel nový stavební zákon (2006) a finanční krize (u nás hlavně 2009-2010) a výstavba se zkomplikovala, na chvíli prakticky zastavila z důvodu finančních potíží či krachu některých developerů (vzpomene si dnes někdo na ORCO nebo ECM?) a oživení nastávalo jen velmi pomalu, především kvůli administrativní zátěži.

Nový stavební zákon v roce 2006 sliboval zrychlení povolovacích procesů (stejně jako všechny novely předtím i poté), např. u rodinných domů stačilo tzv. ohlášení. Že je to všechno ojeb a že pro ohlášení potřebujete větší množství dokumentace, než jste potřebovali předtím pro stavební povolení, se kromě pracovníků v oboru dozví jen lidé, kteří skutečně zkusí stavět. A těch je relativně málo.

Povolování bytových projektů je pak ještě složitější. V Praze jsme se „prozrychlovali“ na nějakých 10 let povolovacího procesu. Jaký to má vliv na cenu bytů si ukážeme na jednoduchém příkladu. Cílem je objasnit základní ekonomické úvahy malého developera tak, aby je pochopil i průměrný absolvent základní školy. Praxe je samozřejmě složitější, zvláště u velkých developerů kvůli tomu, že developer obvykle staví na dluh a v průběhu výstavby vybírá zálohy, nefinancuje tedy výstavbu z vlastních peněz.

Uvažujme malého developera, který chce postavit modelový dům o třech nadzemních podlažích (tj. nebude potřeba stavět výtah) s tím, že v každém podlaží budou 4 byty (dohromady tedy 12 bytů) 2+kk o výměře 55 m2, třeba něco takového. Pro vyloučení pochybností uvádím, že jsem v něm nikdy nebydlel, ani žádnou část nevlastnil, ani se nepodílel na jeho výstavbě.

K tomu developer potřebuje:

Pozemek – zastavěná plocha bude 250 m², plochy okolo domu řekněme 2x tolik, dohromady tedy 750 m², uvažujme cenu 6 000 Kč/m2, tedy pozemek za 4,5 mil. Kč.
Stavební materiál a práce – uvažujme 8 mil. Kč k datu pořízení pozemku.

Dále uvažujme inflaci v konstantní výši 5 % ročně.

Developer chce samozřejmě na stavbě vydělat. Ačkoliv si spousta socialistů myslí něco jiného, na snaze vydělat není vůbec nic špatného, většina z nás se tak jako tak snaží maximalizovat svůj užitek dnes a denně. Je to naprosto přirozené chování, vlastní všem živočichům. Kolik chce vydělat? Teoreticky maximum, prakticky, pokud by developerů bylo hodně a kupující tak měli výběr, dejme tomu, že developer musí vystačit s 10% výnosností investovaných prostředků každý rok.

Jak by vypadala výstavba a ceny bytů v ideálním případě?

Předpokládejme, že výstavbu nekomplikují žádní úředníci, developer se jen domluví se sousedy, případně nemusí ani to a dokáže začít stavět prakticky hned po pořízení pozemku a za další dva roky prodá veškeré postavené byty. Jeho příjmy a výdaje tedy budou vypadat takto:

1.1.2020 – výdaj 4,5 mil. Kč

1.1.2021 – výdaj 8,4 mil. Kč (navýšeno o inflaci, reálně část vydána dříve, část později, uvažujme toto datum jako časově vážený průměr postupných výdajů)

1.1.2022 – příjmy z prodeje bytů (v praxi samozřejmě developer vybírá zálohy a potřeba financování z jeho strany je tak nižší)

Ještě jednou – je to velmi zjednodušené, aby to bylo snadno pochopitelné. Věřím, že podle tabulek a výpočtů níže si každý čtenář dokáže udělat svou tabulku, která bude více odpovídat jeho představě či zkušenosti s výstavbou. Ostatně pro hlavní náplň článku, tedy zdokumentování toho, jak nám úředníci svými obstrukcemi prodražují výstavbu, je to dostačující.

Výpočet developera si ukážeme v tabulce, z té také následně vypočteme ceny bytů:

Absolventi středoškolských základů ekonomie jistě poznali, o co v tabulce jde – velmi jednoduchý výpočet inflace a diskontování (matematicky spočívá ve složeném úročení), případně výpočet čisté současné hodnoty či vnitřního výnosového procenta. Trochu si to rozebereme, jde o jednoduché výpočty na úrovni druhého stupně základní školy, pro zájemce o hlubší porozumění odkazuji na Google či Youtube, materiálů je všude dost. Pro úplnost dodám, že takhle jednoduše to u developerů opravdu funguje – spočítá se výnosnost projektu a pokud je aspoň rovna požadované výnosnosti, v projektu se pokračuje. Ďábel se skrývá v detailech výpočtu, přece jen se jedná o věštění budoucnosti s tím, že nevíte, co si na vás úředník či profesionální aktivista vymyslí.

Výpočet inflace je v podstatě složené úročení – na začátku projektu (zde v okamžiku zaplacení pozemku k 1.1.2020) není inflace relevantní, jsme v čase 0. Každý další rok pak počítáme inflaci. Při konstantní míře inflace lze výpočet pro jednotlivý rok zjednodušit do vzorce (1+i)ⁿ, kde

i je míra inflace v procentech, vyjádřená desetinným číslem

n je počet let

V prvním roce tedy jako 1 + 0,05 = 1,05, tímto koeficientem násobíme výdaje v daném roce. Ve druhém roce by to pak bylo 1,05 * 1,05 = (1 + 0,5)²= 1,1025.

Dalším výpočtem je diskontní faktor, kterým přepočítáme budoucí příjmy na současnou hodnotu. Pro každého z nás je jistě rozdíl, jestli dostane stejnou sumu peněz hned nebo až za pár let.

Logika přepočtu budoucích příjmů je tedy obdobná jako u inflace, jen převrácená. Diskontní sazba odpovídá naší požadované výnosnosti (v tomto případě 10 %). V podstatě by budoucí příjmy stačilo vydělit touto sazbou. V teorii i praxi se však používá spíše násobení převrácenou hodnotou, matematicky se tedy čistá současná hodnota (anglicky net present value, NPV) vyjadřuje takto:

, kde

P_t je budoucí příjem v čase t

i je diskontní míra

t je čas v letech

Je jasné, že developer chce vydělávat více, než kolik činí inflace. Proto je diskontní míra vyšší než míra inflace.

Poté, co známe peněžní toky a způsob jejich navyšování o inflaci a diskontování, můžeme si projít výpočet:

Na začátku projektu developer vydá 4,5 mil. Kč za pozemek
Za rok vydá 8,4 mil. Kč za výstavbu (8 mil. Kč navýšených o 5% inflaci).
Za dva roky chce tolik peněz, aby jeho celková výnosnost byla 10 % ročně, tj. dle tabulky 14,7 mil. Kč.

Kolik tedy bude stát jeden byt 2+kk? Z dnešního pohledu skoro nic, nějakých 1 225 000 Kč, tedy 22 250 Kč za m² (mírně zaokrouhleno a uvažujme cenu bez DPH). Tolik by tedy mohl stát rozumný startovací byt pro mladou dvojici, kdybychom zde měli „divoký kapitalismus, kde si každý může stavět, jak chce.“ Developer by byl také spokojený a byl schopen dodávat co dva roky stejný či o něco větší projekt. Za 10 let by tedy byl schopen za jinak stejných podmínek dodat na trh 60 dostupných bytů.

To samozřejmě nemůžeme připustit, proto v praxi přicházejí úředníci živení také developerem se svými požadavky:

K projektu se musí vyjádřit 40-50 subjektů – správců sítí a nejrůznějších dotčených orgánů, to zabere v lepším případě dva roky a za obíhání a několikeré předělání stavební dokumentace si projektant řekne další 1 mil. Kč v dnešních cenách.
Jeden úředník si vymyslí, že v domě musí být sušárna a kočárkárna, z jednoho bytu tedy zbude jen 1+kk o výměře 25 m²
Další úředník nechce, aby auta stála na veřejných komunikacích ani na pozemku kolem domu a požaduje, aby vznikla podzemní garážová stání, aspoň jedno na byt. To výstavbu prodraží o 3 mil. Kč v cenách roku 2020.
Jiný úředník požaduje vylepšení zeleně v okolí za 200 tis. Kč v cenách roku 2020.
Vedoucí stavebního úřadu chce úplatek 800 tis. Kč Kč v dnešních cenách a zvyšuje jej o inflaci. Developer se pár let cuká, ale když vedoucí projekt zdržuje úspěšně 8 let a developer nemá zastání ani u nadřízených orgánů (jakožto úředníci straní úředníkům), tak kapituluje a úplatek poskytne.
Hasiči chtějí širší schodiště, čímž se byty zmenší na 50 m².
Stát chce DPH ve výši 15 % (bývaly doby, kdy to bylo 5 % a z pozemku 0 %).

I zde jsem to značně zjednodušil, realita je ještě mnohem komplikovanější a brutálnější.

Developer na to nešťastně kouká a říká si, že měl ty peníze místo pozemku raději vrazit do akcií, ty by mu vynášely bez starostí s obíháním úřadů, které často příslušné předpisy neznají a vykládají si je po svém, samozřejmě v neprospěch developera. V takto nepředvídatelném prostředí (lidově bordelu) se podniká opravdu těžko, zvládnou to jen velcí a silní, se správnými vazbami, a i pro ty představuje výstavba bytů významně větší riziko než v ideálním předchozím případě. Za vyšší riziko pak logicky požadují vyšší výnosnost projektu, pro ilustrační účely uvažujme výnosnost 15, resp. 20 %.

Níže je tedy stejná principiálně tabulka, jen developer začíná stavět menší byty až v roce 2029, vyjdou jej na 13 mil. Kč v cenách roku 2020 a prodáno bude mít na začátku roku 2030.

Co je tedy výsledkem vší té regulace, která je samozřejmě naprosto nezbytná? Stručně horší a dražší řešení. Podrobněji:

Menší nabídka – developer za stejné období dokáže na trh dodat jen 12 bytů místo 60.
Podstatně dražší byty, místo 1,23 mil. Kč bude developer požadovat za byt 2+kk (vč. stání) 3,6 resp. 4,5 mil. Kč bez DPH
Menší byty
Garážová stání k bytům – i kdybyste je nechtěli; toto samozřejmě budou příslušní úředníci prosazovat jako nesrovnatelně lepší bydlení.
Bohatší vedoucí stavebního úřadu – ten bude samozřejmě nejvíc prosazovat další regulaci jakožto „expert“
Postupný vznik oligopolu – výstavbu dokážou zajistit jen velké firmy, malí developeři jsou odsouzeni k zániku

Můžete namítnout, že přeháním, že úředníci jsou fér a že výstavbu nikdy záměrně neprodražují, úplatky neberou a vůbec jsou to nejférovější z nás, jen je jich chudáčků málo, požadavků je hodně, a proto jim to jen trochu déle trvá, ale s tím se nedá nic dělat, protože… Nebo vás prostě pro studijní účely zajímá samostatné posouzení času a s tím spojené vyšší výnosnosti z důvodu vyššího rizika. Níže je tedy tabulka se stejnou cenou výstavby, jen dlouhým schvalovacím obdobím a výnosnostmi 15 a 20 % p.a.

Ceny bytů v jednotlivých variantách vycházejí pak vycházejí takto (jde o ceny bez DPH, toho se reálně nezbavíme):

Jak je z tabulky zřejmé, samotné prodlužování povolovacího procesu, s tím spojené „utopené“ peníze v pozemku a související vyšší riziko pro developera zohledněné ve vyšší výnosnosti je schopno prodražit byty o více než 100 %. Když úředníci začnou vymýšlet a na trhu zůstanou jen silné subjekty, které budou vyžadovat výnosnost 20 % ročně, může dojít k navýšení ceny (menšího bytu než v ideální variantě, zato s garážovým stáním) až o 300 %.

Z výše uvedeného je zřejmé, že za vysoké ceny může především přebujelá regulace. Povolování trvá příliš dlouho a další požadavky výstavbu dále prodražují. V Praze pak toto prostředí vedlo k vytvoření oligopolu, kdy větší projekty dokážou postavit jen velcí a silní developeři. I ti ale jdou do velkého rizika, které zohlední v cenách projektů. Z makroekonomického pohledu pak ceny dále tlačí nahoru nízké úrokové sazby ČNB, což je na delší povídání a zájemce odkazuji na Google, opakovaně o tom píše třeba Markéta Šichtařová, např. zde.

Na ceny bytů pak samozřejmě působí více faktorů, jejichž popis by byl nad rámec tohoto článku. Vysoké ceny bydlení se potenciálně týkají nás všech, nejen vlastníků, ale také nájemců. Pokud někdo pronajímá byt, chce z pronájmu dosahovat určitého výnosu, který počítá z pořizovací ceny bytu. Různí socialisté přicházejí s různými návrhy „řešení“, která by však situaci s bydlením obvykle spíše zhoršila, což by mělo být zřejmé z tabulek výše. Pokud byste měli zájem o podrobnější popis důsledků těchto socialistických „řešení“, prosím dejte mi vědět v komentářích.

Přitom skutečné řešení vysokých cen bytů je koncepčně velmi snadné – zjednodušit výstavbu, především pak tím, že vláda a města odbourají zdlouhavý povolovací proces a zjednoduší požadavky na výstavbu. Trh zajistí zbytek. Protože trh v současné době nemáme. Máme přeregulovaný bordel, ve kterém je výstavba nesmírně obtížná. ANO na zlepšení maká už tři roky, jednodušší výstavba byla podle programového prohlášení jednou z hlavních priorit současné vlády. A podle lidí, kteří o tom vědí více než já, to dopadne jako obvykle. Třeba jako důchodová reforma, která byla hlavní prioritou…

Pro úplnost pak dodávám, že výdělky obvykle také rostou. Jak moc a jestli pravidelně o více než 15 % ročně po dobu deseti let ví každý z Vás nejlépe sám.

Závěrem lze pak jen vyjádřit údiv nad tím, že tyto základní ekonomické úvahy nejsou součástí výuky na základní škole. Řekl bych, že pak bychom jako občané dokázali na úředníky a zastupitele tlačit mnohem důrazněji, aby pro zkrácení povolovacích procesů něco udělali.

08.11.2020 Taxman

Související články: