Rozhodl jsem se koupit v Praze nový byt. Zhodnotil jsem, že je to nejjednodušší způsob městskýho bydlení, který mi vyhovuje. Když mi časem nebude vyhovovat, a nebo se rozhodnu předstěhovat se mimo Prahu, je možnost ho třeba pronajmout. Všude jsem četl, že jsou byty levný a je jich hodně atd. Tak proč ne.
Našel jsem jeden projekt od Central Groupu a cena bytů byla zajímavá. Developer je prý dokonce natolik solidní, že automaticky v ceně dává k bytu parkovací stání a slibuje hory doly. Snad proto, že je vedle hnusný železniční překladiště, jehož „odstínění“ vyřešili stavbou valu, který je platný lidem tak do třetího patra. Našel jsem byt (s okny na druhou stranu), který je pěkně dispozičně řešen za cenu necelých 3 milionů vč. 15% státního výpalného. Hned v úvodu, co jsem přišel do central groupu na první jednání jako vážný zájemce, mě zaskočili stylem vystupování. Takhle blbě si člověk nepřipadá ani když si jde do autobazaru provozovaného na louce s kanceláří v přívěsu pro vojetinu za 50 tisíc. Pán se představil jako prodejce a hned mi vpálil, že mám super užasný štěstí, že jsem první na pořadníku. Nemyslel jsem si, že se dneska takový věci jako pořadníky na byty ještě vyskytují. Žil jsem naivně v domnění, že pokud je po bytech poptávka, tak se toho chytří developeři chytí, a budou víc stavět. Asi se jim tu poptávka nedaří dostatečně vykrývat. Ok, takže super zpráva, jsem první na pořadníku. Pak jsem se dozvěděl, že na rozhodnutí o bytu mám 3 dny a na podpis smlouvy 7 dní. 3 dny na rozhodnutí mi připadají fér. Chápu, že je projekt stojí peníze a blokovat byť nezávazně někomu byt bez jistoty koupě jim může způsobit oddálení prodeje. Podepsat smlouvu do 7 dnů mi ale připadalo dost nereálný. Rovnou mi sdělili, že smlouva je „standardizovaná“ a že bude „v pohodě“ a můžu jí pak přijít rovnou podepsat a složit aspoň půl mega rok předem (kolaudace prosinec 2014), nebo ideálně předem rovnou celou částku.
Byty se snad nekupují každý den a pro kupující to není taková rutina jako pro ty prodejce. Nedokážu si představit třeba nějakou běžnou mladou rodinu. Pro ně koupě bytu může představovat hlavní událost pro příštích několik desítek let. Já jsem měl také spoustu dotazů. V jakém stavu je stavba, celkově více info o stavbě, kdy a jak se vybírají podlahy, obklady, kuchyň, koupelny, jaká je záruka, jak je řešeno vytápění a spousty dotazů. Kupuju si přece byt, což je prostě věc za hodně peněz. V tuto chvíli jsem byl prodejcem spatřen jako potenciálně problemový kupující a hajzl. Prodejce mi vrazil do ruky barevnou brožurku plnou krásných obrázků z photoshopu, kde si u domů, kolem kterých je samá zeleň, hrají nějaký děti s matkami (otcové na obrázku nebyli, asi makaj, aby měli z čeho splácet ten byt), venku svítí sluníčko a je to strašně prima. Nedozvěděl jsem se z toho ale jinak nic. Nějaké informace jsme pak horko těžko po nich vytahal po mailu. Nicméně můj pocit, že je strašně všechny svými dotazy seru a že jsem jediný, kdo se na to ptá, ve mně přetrval.
Následně mi přišel do emailu návrh smlouvy. Očekával jsem nějaký koncept budoucí kupní smlouvy. Kupuju si přece byt, co jiného by to bylo. Nechám stranou, že je celý projekt realizován dceřinnou firmou developra jako prázdné single purpose vehicle, které účelově vzniklo jenom pro tento projekt, takže jistota vymahatelnosti práva na opravu ze záruky je sporná stejně tak jako případný jakýkoliv soudní spor, který by vedlo budoucí sdružení vlastníků či vlastník bytu proti developerovi v případě jakéhokoliv problému. V jedné novostavbě nyní žiju, takže vím, že s kvalitou staveb si někteří developeři hlavu nelámou a do roka se objevují zásadní vady (propadlá příjezdová komunikace, prasklé stěny bytů a opadaná omítka, zima v bytě atd.). Nechávám teď stranou i nevyváženost z hlediska sankcí a možností odstoupení od smlouvy. Je to návrh smlouvy jedné smluvní strany, takže lze očekávat, že právník, který jim ten návrh psal, hájí jejich zájmy.
Central Group ale byty prodává místo budoucí kupní smlouvou nově smlouvou o dílo, což mi přišlo nejzajímavější. Prostě místo bytu si kupujete cihly, maltu, dlažbu, práci dělníků atd. Za to zaplatíte 90% peněz předem (ve smyslu před návrhem na vklad do katastru a kolaudací) a teprve po kolaudaci za zbylých 10% na vás převedou vlastnické právo. Pokud před převodem vlastnického práva od smlouvy třeba odstoupí, to SPV zkrachuje apod., tak máte smůlu. Dílo může být splněno, za to jsem zaplatil předem peníze a tím to pro ně končí. Těch zajímavostí je tam více. Např.
Řádně uzavřenou úvěrovou smlouvou se pro účely této smlouvy rozumí smlouva o úvěru uzavřená mezi objednatelem a bankou, kde výše úvěru poskytnutého objednateli bankou odpovídá součtu částek dle článku A3. odst. 1 písm. c) a článku B3. odst. 1 této smlouvy (to neplatí v případě, bude-li výše úvěru poskytnutého objednateli bankou dle úvěrové smlouvy odpovídat částce, jež má být objednatelem uhrazena zhotoviteli z úvěru, a to ve výši ke dni uzavření této smlouvy), a současně bude na jejím základě částka odpovídající úvěru uhrazena na účet zhotovitele nejvýše ve dvou splátkách, splatných dle článku A3. odst. 1 písm. c) a článku B3. odst. 1 této smlouvy, přičemž současně ve smlouvě o úvěru nebude jeho výplata nejméně do výše 90% celkové výše úvěru podmíněna zejména:
a) provedením zápisu Bytu jako jednotky do katastru nemovitostí, ani
b) provedením vkladu zástavního práva banky, ani
c) podáním návrhu na vklad vlastnického práva objednatele k Bytu, ani
d) předáním Bytu objednateli, ani
e) vydáním kolaudačního souhlasu pro Byt nebo Bytový dům
Která rozumná banka by na toto přistoupila? Předpokládám, že ručí-li se u hypotéky kupovanou nemovitostí, podmíní si banka výplatu peněz minimálně podáním návrhu na vklad vlastnického práva. Pochybuju, že spoléhají na čestné slovo toho prodejce. Takových podobných bodů je tam více. Navíc chápu-li to správně, tak tím, že si nekupuju hotový byt, ale objednávám si vlastně realizaci díla, tak si musím (nebo bych si měl) zajistit například stavební dozor, abych si pohlídal, že stavbu mého bytu nějak neošidí nebo neodfláknou. Nebo vlastně stavební dozor pro celý dům, abych pohlídal, že udělají v pořádku společné prostory, kde bych měl mít spoluvlastnický podíl? Je to další starost a odpovědnost, kterou developer přenáší na kupující.
Na další schůzku jsem si připravil sadu připomínek ke smlouvě od právníka. Rozhodl jsem se trvat minimálně na těch základních úpravách jako právě vyřešení sporných podmínek převodu vlastnického práva apod. Zmínil jsem i výše uvedený bod ohledně podmínění výplaty peněz bankou. V tuto chvíli jsem byl už bez pochyb v očích prodejce považován za nepřítele a dívali se na mě jak na rebelujícího poslance VV. Z argumentů prodávajícího při jednání o smlouvě jsem pochopil, že běžný kupující v central groupu je buď nesvéprávný, a nebo debil.
Výběr argumentů:
„Tuto smlouvu tady ale takhle podepisujou všichni“
„Proč by s tím měla banka problém? Normálně pošle peníze a pak se to převede a udělá se zástava. Zeptám se na to našeho hypospecialisty. Frantóó, bere banka xy naší smlouvu? Tak prej bere. Můžete si vzít úvěr přes nás.“
„Já vás nechápu, proč bychom to na vás pak jako nepřevedli?“
Tím to zatím skončilo.
Závěr?
Trh s novými byty v Praze je na tom velice dobře. Lidi na ně stojí v pořadnících fronty a podepisují nesmysly jenom proto, aby jim to po těch 7 dnech někdo náhodou nevyfoukl.
(6x známkováno, průměr: 2,83 z 5)